Développer un patrimoine immobilier pour améliorer son présent et sécuriser l’avenir, c’est ce que qu’a fait Aymeric Dutrey. Voici ses conseils pour obtenir, vous aussi, les financements nécessaires à vos investissements immobiliers.
En septembre 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) rend obligatoire ses directives auparavant considérées comme de simples recommandations à l’égard des établissements bancaires, et ce, à compter du 1e janvier 2022 : le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % pour un emprunteur, sur une durée maximale de 300 mois soit 25 ans.
En vérité, les conditions d’octroi de crédit ont déjà été largement durcies au cours de ces derniers mois. D’ailleurs, la production de nouveaux crédits dépassant un taux d’effort de 40 % est passée de 14 % au premier trimestre 2020 à 7,3 % au troisième trimestre 2021.
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Depuis janvier 2022, ces dossiers « non conformes » peuvent être validés par les banques et tolérés par le HCSF mais dans la limite de 20 % de la production trimestrielle de crédits immobiliers. Seulement, au sein de ces 20 % de ces crédits non conformes, 80 % doivent être alloués à la résidence principale avec une priorité clairement donnée aux primo-accédants. Cela veut dire que pour que le dossier soit validé par l’établissement bancaire, le dossier de tout investisseur (déjà endetté) devra être compris dans les 4 % de crédits immobiliers « libre d’utilisation » de toute la production de crédits immobiliers de l’agence bancaire sur le trimestre. Plus que jamais, les conditions d’octroi d’un crédit seront clairement plus favorables en début de trimestre qu’en fin de trimestre.
Les « nouvelles consignes » sont claires avec un endettement global de 35 % maximum et un remboursement sur une durée aussi courte que possible avec un maximum de 240 mois pour le locatif. Il faut donc que le premier projet qualifie immanquablement ces critères pour être validé.
Rien n’est impossible, comme le souligne Aymeric Dutrey qui vous présente ici quelques conseils pour valider plusieurs financements, notamment lorsque votre taux d’endettement dépasse déjà 33 %, voire 35 %, et que plusieurs financements sont en cours.
Formaliser sa situation patrimoniale
Avant tout, soyez clair sur votre situation. Faites un bilan patrimonial complet, comme vous l’avez peut-être fait lors de l’achat de votre résidence principale. Mettez bien à jour cette situation patrimoniale en y intégrant :
- vos revenus fonciers et vos revenus salariés,
- le capital remboursé sur chaque prêt,
- la durée de financement restante,
- un avis de valeur de vos biens,
- votre épargne globale,
- votre avis d’impôts.
Ce bilan patrimonial doit déjà vous donner de bonnes indications sur votre capacité à vous endetter à nouveau. Gardez bien en tête que le métier de banquier est de gérer le risque. Votre dossier sera normalement validé si votre situation permet à la banque de ne prendre aucun risque en vous accordant ce financement. Appliquez les méthodes de calcul du taux d’endettement d’une banque pour anticiper le rendez-vous.
Revoir les conditions des prêts existants
Lorsque vous dépassez 33 % d’endettement, mais que les prêts existants durent depuis plusieurs années, il peut être judicieux de les renégocier en allongeant leur durée et/ou en remboursant une partie du capital par anticipation. Quelques centaines d’euros par mois gagnées ici peuvent sembler anecdotiques, mais :
- une optimisation de 100 € par exemple, sur vos mensualités ou sur vos dépenses plus largement, permet d’emprunter 20 000 € supplémentaires sur 20 ans,
- une optimisation de 500 € permet donc de financer un emprunt de 95 000 € sur 20 ans.
L’assurance de prêt peut bien souvent être divisée par trois en passant par une délégation. D’ailleurs, sur un financement sur 20 ans, les frais d’assurance de prêt sont souvent supérieurs aux intérêts du prêt lui-même.
Investir par le biais d’une entité juridique dédiée
Les consignes données par le HCSF concernent les particuliers, non les sociétés. Vous aurez officiellement plus de chances de valider le financement en passant par une société civile patrimoniale (SCP), une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt qu’en direct. Selon ce principe, vous ne serez pas propriétaire en direct du bien, mais associé au sein de la SCI qui détient le bien.
Solliciter une banque privée
Une banque privée est souveraine par définition. Elle peut donc s’émanci¬per des consignes données par le HCSF et valider les financements selon ses propres critères. Attention, certaines banques dites privées ne le sont pas vraiment. Elles s’assimilent davantage à un « service premium » qu’à une banque privée. D’ailleurs, ces services (ou filiales) appliquent les mêmes règles que celles des banques classiques. Elles sont souvent reconnaissables en ayant le même nom que la banque classique, comme le LCL Banque Privée qui applique généralement les mêmes consignes que le LCL Banque et Assurance.
Une véritable banque privée, en revanche, sera à même de propo¬ser une solution sur mesure avec des contreparties pouvant intégrer des garanties supplémentaires.
Acheter à plusieurs
De nos jours, une banque fait assez peu de marge sur les crédits immobiliers même si la situation s’est améliorée pour les banques avec la remontée des taux d’emprunts. Son intérêt pour émettre seulement une offre de prêt pour l’un de ses clients est limité. En revanche, une banque continue de faire de la marge sur les autres services qu’elle propose (moyens de paiement, assurance auto, assurance habitation, etc.). La banque est donc toujours intéressée par le fait de récupérer de nouveaux clients solvables. Ainsi, lorsque vous ne parvenez pas à emprunter seul, en raison notamment d’un endettement trop élevé ou de ressources insuffisantes, regardez au sein de votre entourage si des personnes peuvent être intéressées par votre projet. Par le biais de cette SCI1, vous pourrez solliciter la banque qui considérera le projet différemment en prenant en compte le taux d’endettement des associés.
Vous associer à une ou plusieurs personnes solvables en qui vous avez confiance peut vous permettre de faire baisser le taux d’endettement moyen des associés et ainsi favoriser les conditions d’un accord.
Solliciter une banque étrangère
Au sein de la communauté européenne, il est parfois plus facile de décrocher un accord de prêt dans une banque basée en Belgique, en Suisse ou en Espagne que dans une banque basée en France. Grâce à l’uniformisation du marché du crédit, il est parfaitement possible de souscrire un prêt dans une banque étrangère pour acheter un bien qui, lui, se trouve en France.
En France, le taux d’usure est publié au Journal officiel chaque semestre. Il s’agit du taux maximal auquel il est possible d’emprunter. Le taux d’usure est une mesure de protection pour les emprunteurs. Il n’a pas toujours d’équivalent dans les banques des pays frontaliers avec la France.
À l’étranger, lorsqu’il n’y a pas de taux d’usure ou d’équivalent, cela peut favoriser les conditions d’un accord mais le taux d’intérêt global, lui, sera certainement plus élevé qu’en France.
Regrouper ses crédits et procéder à un allongement de la durée
En France, le financement se fait généralement sur une période de 20 à 25 ans. Il est toutefois possible d’emprunter sur une durée plus longue. En tant qu’investisseur, vous avez souvent intérêt à emprunter sur la durée la plus longue possible.
Il est faisable par exemple d’emprunter sur une durée de 420 mois ou 35 ans. Ce type de financement est peu courant toutefois et implique souvent :
- plusieurs personnes dans le financement avec a minima un emprun¬teur et un co-emprunteur, tous les deux en contrat à durée indéter¬minée si salariés,
- que les emprunteurs et co-emprunteurs aient un âge inférieur à 95 ans en fin de prêt,
- que les emprunteurs disposent, après le versement des mensualités et en plus des charges courantes, d’un reste à vivre suffisant aux yeux de la banque,
- que les emprunteurs justifient d’extraits de comptes relativement sains.
Même si les intérêts sont beaucoup plus élevés sur une période plus longue, la démarche qui consiste à regrouper les crédits puis à allonger la durée peut faire beaucoup de sens en tant qu’investisseur immobilier.
Réussir ses investissements locatifs - Et doubler son patrimoine immobilier chaque année
En l’espace de quatre ans, Aymeric Dutrey est passé de salarié avec peu d’économies et une source de revenus unique à investisseur autonome avec 32 sources de revenus indépendantes et un patrimoine de plusieurs millions d’euros. Dans son ouvrage, il partage les méthodes qui lui ont permis de réaliser (non sans effort) ses projets immobiliers. Il y décrit également les montages fiscaux, juridiques et financiers indispensables à la réussite de chaque projet.
Ce livre n’est pas un guide vers l’indé¬pendance financière mais plutôt un partage de ses expériences en tant que salarié et investisseur immobilier.
